주택 구매를 해야 할지 계속 렌트를 이어나갈지 고민이라면, 집 구매 전 경제적으로 충분히 준비가 되어있는지 확인해야 한다. 미국의 대출기관은 한국보다 심사기준도 까다롭고, 이자율도 나의 경제력에 따라 천차만별이라고 알려져 있다. 집을 구매하고 모기지 대출 옵션을 비교하는 등 주택 구매 절차를 시작하기 전, 어떤 것들을 알아야 하는지 알아보자.
소득 및 고용 상태
대출기관에서는 지금 현재 소득만을 체크하지는 않는다. 이 소득이 얼마나 안정적이고 신뢰할 수 있는지에 대한 확인을 하기위해, 과거 근무 이력 (보통 2년에서 3년)을 증명해야 한다. 고용이 된 입장이라면 안정적인 고용을 증명하기 위해 최근 급여 명세서와 W-2를 준비하면 된다. 반면에 자영업자이거나 투자, 사회 보장 또는 기타 연금과 같은 소득을 받고 있는 경우에는 대출 기관이 요청하는 세금 환급 및 기타 문서를 제출해야 한다.
소득대비 부채 비율 (DTI)
소득 대비 부채 비율(DTI)은 월 총 부채 상환금을 월 총소득으로 나눈 것으로, 이 숫자는 대출 기관이 빌릴 돈을 상환하기 위해 월별 지불을 관리하는 능력을 측정하는 한 가지 방법이다. 나의 DTI에 따라 대출 기관이 현재 월 소득 중 얼마가 부채 상환에 사용되는지 확인하여 받을 수 있는 모기지 금액을 평가한다. 대출 상품과 대출 기관에 따라 DTI 한도는 다 다르다. DTI를 계산하려면 월별 부채 상환액을 모두 더한 후 월 총소득으로 나누면 된다. 여기서 총 월 소득은 일반적으로 세금 및 기타 공제액을 공제하기 전 벌어들인 금액을 말한다. 예를 들어, 모기지 비용으로 한 달에 $1500를 지불하고 자동차 대출에 대해 매월 $100를 지불하고 신용카드 상환액등 나마지 부채에 대해 매월 $400를 지불하는 경우 월 부채 총상환액은 $2,000이다. ($1500 + $100 + $400 = $2,000.) 총 월 소득이 $6,000이면 소득 대비 부채 비율은 33%가 되는 것이다. (2,000달러는 6,000달러의 33%) 모기지론을 받기 위해 필요한 DTI는 43% 이하로 유지하는 것이 중요하고, 대출 기관, 대출 유형 및 기타 요인에 따라 달라질 수 있다. 또한, Front - End DTI - 나의 총소득 중 주택 비용에 얼마가 사용되는지를 계산한 것으로, 신청하는 대출 유형에 따라 대출 기관에서 주택 비용 비율(선불 DTI라고도 함)을 계산할 수도 있다. 이것은 내 월 소득과 비교하여 월 총 주택 지불금(원금, 이자, 세금 및 보험)을 보는 비율이다. 예를 들어, $1,200의 주택 지불금과 $6,000의 월 소득이 동일한 경우 주택 비용 비율은 20%가 되는 것이다.
유동 자산 - 계약금 (Down payment) 과 클로징 비용 (Closing costs)
다운페이먼트- 계약금을 얼마나 산정하냐는것은 내가 얼마나 현금을 융통할 수 있나에 따라 달라진다. 하지만 사고자 하는 집에 경쟁자가 많다면 offer때 계약금을 많이 거는 것이 유리하다. 대출 기관에 대한 적은 위험과 모기지를 받을 가능성이 더 높다는 것 외에도, 판매자에게 집을 사고자하는 강한 동기를 보여줌과 동시에 나중에 판매자에게 도움을 요청하지 않고 마감 비용을 충당할 수 있으며, 흥정할 가능성이 적다는 의미가 되기 때문이다. 일반적인 시장의 조건이라면, 계약금이 필요한 경우 최소 3%의 다운으로 주택을 구입할 수 있다.
클로징 비용 - 주택 구입의 마지막 단계인 클로징, 이때도 지불해야할 비용이 발생한다. 클로징 비용은 대출을 생성하는 대가로 대출 기관 및 기타 제3자에게 가는 수수료이다. 구체적인 금액은 거주 지역과 대출 유형에 따라 다르지만 대체적으로 대출 금액의 3%~6%가 책정되니 이에 대한 준비를 하는 것이 좋다. 대부분 클로징 비용은 모기지에 포함되는 경우가 많다. 그리고 간혹 집을 구매할 때 판매자가 클로징비용을 지불하는 것으로 합의하고 계약을 하기도 하니, 집 구매하는 절차를 따르며 잘 확인하길 바란다.
신용 상태 (Credit Score)
미국에서의 모든 거래에 가장 중요한 것은 크레딧 스코어 일 것이다. 크레딧 스코어 즉, 신용 점수는 신용 보고서의 정보를 기반으로 대출을 제때에 갚을 가능성과 같은 신용 행동에 대한 예측을 나타내는 점수이다. 크레딧 스코어의 점수 범위는 최소 300에서 최대 받을 수 있는 점수 850이다. 신용 점수 모델에 따라 다르지만 일반적으로 580~669점은 일반, 670~739는 양호, 740~799는 매우 좋은, 그리고 800 이상은 우수하다. 집을 구매할 때 크레딧 스코어는 대출 가능 여부 및 이자율에 중요한 역할을 한다. 높은 신용점수를 가지고 있다면, 더 낮은 이자율과 나에게 유리한 대출 옵션을 제시하기 때문이다. 모기지론을 받기 위해서 대부분의 대출기관에서는 최소 620점의 신용 점수를 요구하고 있으며 나의 크레딧 스코어가 720 이상이라면, 최고의 대출 조건을 제공받을 수 있을 것이다. 좋은 크레딧 스코어를 받기 위해서는 신용카드 사용을 우선하며, 신용카드를 체크카드처럼 쓰는 것이다. 다음 달 고지서가 청구되는 날짜까지 기다리지 말고, 카드 사용 후 바로 갚아 나가는 것이 신용점수를 높이는 가장 빠른 방법이다. 또한, 공과금, 렌트비등을 제때 납부하여 절대 연체 기록을 남기지 않아야한다.